共有不動産に関する紛争は非常に多くあります。法律相談会で寄せられる相談のなかでも、共有不動産に関する相談は比較的多いです。
それは、①「共有不動産を処分したい」、②「共有関係を解消したい」、③「立替えた固定資産税等を支払ってほしい」という３つの相談内容に大きく分けることができます。
共有不動産の特徴として、時の経過によって共有関係が大きく変動することが挙げられます。その主なきっかけは、相続です。今までは近しい親族間で共有していたものが、相続が発生したことで全く交流のない親族が共有者に加わることもよくあります。
相続以外の要因によっても共有関係が変動するリスクはあります。その代表的なものは共有持分の譲渡（売却など）です。共有関係は、一物一権主義の例外といわれています。しかし、共有持分権の法的性質は所有権であると解されています。したがって、共有持分権の処分は各共有者が自由に行うことができます。共有持分の譲渡に伴い、親族以外の第三者が共有者に加わることも珍しくありません。
このように、共有不動産には、共有者の変更に伴い、平穏な共有関係が崩れていくリスクが内包されています。
１ 共有不動産の使用方法 ～共有不動産を処分したい～
共有不動産の共有関係は、一般的には解消するほうが望ましいです。なぜなら、共有不動産の使用方法は、保存行為を除き、共有者の一人が単独で意思決定することはできないからです。民法では、共有不動産の使用方法により意思決定の要件が異なることを規定しています。使用方法の内容によって必要な共有者の数が異なります。
（１）共有不動産の「変更」
（共有物の変更）
第251条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
まず、共有不動産の「変更」ですが、共有不動産の全部を処分（売却など）することも、この変更にあたるとされています。したがって、共有不動産の全部を売却するには、共有者全員の同意が必要になります。
（２）共有不動産の「管理」
つぎに、共有不動産の「管理」について、民法は、以下のように規定しています。
（共有物の管理）
第252条 共有物の管理に関する事項は、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。
すなわち、共有者ABCで持分３分の１ずつを持っていれば、共有物の管理に関する事項は二人の合意があれば決定することができます。では、具体的に共有不動産の管理に関する事項には何があるかというと、例えば賃貸借契約の解除です。これは、解除権の不可分性（民§544Ⅰ）の例外といわれています。売買契約の解除は、通常どおり共有者全員の同意が必要となりますので、ご注意ください。
２ 共有関係の解消方法 ～共有関係を解消したい～
（１）共有関係から離脱する方法
①共有持分譲渡（売却）
共有持分権の処分は各共有者が自由に行うことができます。したがって、共有持分を譲渡（売却）すれば、確実かつ速やかに共有関係から離脱することができます。
しかし、使い勝手のよくない共有不動産の持分権を買い取る業者は稀です。仮に買い取ってくれたとしても大幅にディスカウントされた金額になることが通常です。
②共有持分放棄
共有者の一人が、その持分を放棄したときは、その持分は、他の共有者に帰属します（民§255）。例えば、ABCが不動産を共有していて、Aの持分が６分の１、Bが持分６分の２、Cが持分６分の３である場合、Aがその持分を放棄すると、BおよびCに、BCの持分割合である２対３の比率で帰属します。
共有持分放棄は、相手方のない意思表示（単独行為）であると解されています。つまり、放棄者の意思表示だけで実現します。
ただし、放棄者の持分を他の共有者に押し付ける状態になるため、他の共有者が登記申請に協力しないことが多いです。この場合は、登記引取請求をすることになります。登記が完了しないと、固定資産税等の負担や土地の工作物責任（民§717）などから解放されないことがあります。
そして、共有持分放棄の税務上の取扱いには注意が必要です。放棄者と他の共有者の両方が個人である場合、税務上は贈与とみなされ、相手方に贈与税が課せられます（みなし贈与）。贈与税は、放棄者も連帯納付義務を負います（相続税法§34Ⅳ）。
（２）共有関係を解消する方法
①共有物分割
各共有者は、いつでも共有物の分割を請求することができます（民§256Ⅰ）。分割請求権（形成権）を行使することによって、各共有者は分割の協議をすべき義務を負うと解されています。
・共有物不分割特約
ただし、５年を超えない期間内は、共有者全員の合意により分割をしない旨の特約をすることができ、その特約はさらに５年ごとに更新することもできます（民§256Ⅱ）。共有関係を維持したいというニーズも少なからずありますので、他の共有者からの共有物分割請求を阻止したい場合などは、この特約は有用です。
不動産の共有の場合は、この特約を対抗するためには登記を要します（不登§65）。登記があれば、共有持分の譲渡があった後でも、譲受人にも特約の効力が及びます。
・遺産共有（共同相続人間の共有）の場合の注意点
なお、遺産共有（共同相続人間の共有。民§898）の場合は、通常の共有物分割とは異なった取扱いになることに注意が必要です。
遺産相続により相続人の共有となった財産の分割については、家庭裁判所が審判によってこれをなすべきであり、民法258条による共有物分割請求の訴えは不適法である（最判昭62.9.4）。
遺産共有の場合の裁判上の分割は家事調停・審判によるべきであり、共有物分割の訴えによることはできません。ただし、一部の共有者間の持分のみが遺産共有である場合は、共有物分割の訴えによることになります。
・共有物分割の方法
共有物分割の方式や内容は、共有者全員の自由な合意に委ねられますが、概ね次の３つの方法によります。
ⅰ）現物分割
文字通り共有不動産を物理的に分割する方法です。例えば、土地を分筆して、各共有者が単独で所 有する場合です。ただし、1棟の建物は、区分所有建物にできない限り、現物分割ができません。
ⅱ）全面的価格賠償（代償分割）
共有者の１人が共有不動産全部を取得し、他の共有者の持分を価格で補償する方法です。現物分割により、各共有者の取得する現物の価格に過不足が生じる場合、持分の価格を超えて取得する者にその超過分の対価を支払わせてバランスを取ることもあります。このような分割を部分的価格賠償といいます。
ⅲ）代金分割（換価分割）
共有不動産を第三者に売却してその代金を持分割合に応じて分割する方法です。
②共有物分割訴訟
共有物の分割は、まず共有者全員の協議で行います。しかし、協議が調わない場合または共有者のうち一部の者が分割協議に応じない場合は、他の共有者に諮ることなく直ちに共有者全員を相手方として裁判所に分割を請求することができます。
共有物の分割の事件は、共有関係解消の一手法として、裁判実務にはよく現れます。共有物分割訴訟は、実質的には勝敗のない訴訟であり、本人訴訟向けの事件です。共有物分割請求自体が、権利の濫用や信義則違反（民§1Ⅱ・Ⅲ）にあたるなど裁判所が分割を認めない判決（棄却判決）をしない限り、最終的に何らかの形で単独所有を実現してくれます。
・共有物分割訴訟の特徴
共有物分割訴訟の性質については争いがありますが、判例・通説によれば、共有者間の権利関係をその全員について画一的に創設する判決を求めるところの、いわゆる形式的形成訴訟に属すると解されています。
形式的形成訴訟とは、解釈適用すべき実体法規が存在しないため、要件事実を認定してこれに法規を当てはめ、権利または法律関係の存否を確定するという法的判断作用をすることのできない訴訟事件の類型です。
共有物分割訴訟は、弁論主義の適用がなく、処分権主義が制限的であるという点にも特徴があります。「処分権主義が制限的である」とは、主張・立証が不十分である場合であっても、最終的に裁判所が裁量により最も適切と考えられる判決をせざるを得ないということです。ただし、実務上は、請求の趣旨に希望する分割方法を明らかにするのが相当であるとされています。
・裁判所が関与する共有物分割
（裁判による共有物の分割）
第258条 共有物の分割について共有者間に協議が調わないとき、又は協議をすることができないときは、その分割を裁判所に請求することができる。
２ 裁判所は、次に掲げる方法により、共有物の分割を命ずることができる。
一 共有物の現物を分割する方法
二 共有者に債務を負担させて、他の共有者の持分の全部又は一部を取得させる方法
３ 前項に規定する方法により共有物を分割することができないとき、又は分割によってその価格を著しく減少させるおそれがあるときは、裁判所は、その競売を命ずることができる。
４ （略）
改正前の民法では、裁判による共有物の分割について、現物分割が原則であり、例外として代金分割の方法をとることができるような条文上の構成になっていました。そして、判例では、特段の事情があれば、全面的価格賠償をすることができるとしていました。
共有物の性質等の事情や価格の評価の適正、取得者に支払い能力があるなどの特段の事情があるときは、共有物を１人の所有または数人の共有とし、他の者には持分の価格の賠償をさせる方法による分割をすることができる（最判平8.10.31）。
しかし、改正後の民法では、現物分割と価格賠償（代償分割）の優先順序に差はありません。つまり、価格賠償の要件を満たす限り、現物分割が可能だったとしても価格賠償を選択できるということです。これは、最近の判例実務を反映していると思われます。
３ 共有不動産保有時のコスト ～立替えた固定資産税等を支払ってほしい～
共有物の管理に要する費用その他の負担は、各共有者がその持分に応じて負わなければなりません（民§253Ⅰ）。ここでいう「その他の負担」の代表例が固定資産税・都市計画税（以下、「固都税」といいます）などの公租公課です。共有者を代表して固都税を支払ってきた者は、立替払いをしてきた納付済の税額のうち、他の共有者に対しその持分相当額に応じた償還を請求することができます。
（共有物に関する負担）
第253条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
２ 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。
不動産は保有し続けることにより、コストが生じます。その代表的なものが、固都税です。不動産が共有となっている場合は、固都税の納税通知は、共有者全員に送られてくるものではなく、そのうちのお一人に送られてきます。通常は、共有者のうち持分が一番多い方、持分が同じであれば登記記録の一番初めに登場する方に送られてくるようです。
実際には、納税通知が送られてきた共有者のうちの一人が立替えた後、他の共有者に請求することが多いと思います。しかし、立替えた固都税を支払ってくれないという相談もよくあります。
共有者を代表して固定資産税を支払ってきた方は、立替払いをしてきた納付済の税額のうち、他の共有者に対しその持分相当額に応じた償還を請求することができます。
もし共有者が１年以内にこの償還請求に応じないときは、他の共有者は相当の代償金を支払ってその者の持分を取得することができます。もしこれに応じない場合は、その共有者の共有持分を強制的に買い取ることができます（民§253Ⅱ）。この権利を「共有持分買取権」と呼びます。つまり、負担を履行しない共有者の持分を、事実上、他の共有者が買い取ることにより、その者との共有関係を解消することができます。
したがって、固都税の立替払いをした共有者は、１年以内に償還請求に応じない共有者に対して、納付済みの税額のうちその共有者の持分相当額を控除した上で、その持分を買い取ることができます。