１ なぜ不動産の相続登記の申請が義務化されるのでしょうか？
最近、所有者不明土地や空き家の増加により、周辺の生活環境や治安の悪化、近隣被害および公共工事の実施の遅れ等が問題となっています。
所有者不明土地や空き家が増加する原因の多くは、相続登記が未了のまま長期間放置されているためだといわれています。
では、なぜ相続登記が長期間放置されてしまうのでしょうか。
その原因としては、相続した不動産の価値が低く売却等の処分も困難であるような場合、費用や手間をかけてまで登記の申請をするインセンティブが働きにくいこと、また、そもそも不動産登記は商業・法人登記と異なり申請の義務が課されておらず、特に申請をしなくても相続人に不利益が及ぶリスクが少なかったことなどが挙げられています。
そのため、相続登記の申請を義務付けて、不動産の所有者に関する最新の情報が公示されるように、令和３年４月に不動産登記法が改正されました。この法律は、令和６年４月１日から施行される予定です。
２ 原則、３年以内に申請することが義務付けられます
不動産の所有権の登記名義人に相続が発生し、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、それによって当該登記名義人から当該不動産の所有権を取得したことを知った日から、３年以内に相続登記の申請をしなければなりません（不登法§76の2Ⅰ）。
また、今回の改正法が施行される時点で、既に所有権の登記名義人に相続が発生し、相続登記が未了となっている不動産についても、相続登記の申請が義務化されます。この場合の相続登記申請義務の履行期間は、施行日または上記の要件を充たした日のいずれか遅い日から３年以内とされています。
このほか、遺産分割が成立した場合には、その成立日から３年以内に、その内容を踏まえた相続登記の申請も義務付けられていることに注意が必要です（不登法§76の2Ⅱ、§76の3Ⅳ）。
３ 相続登記の申請義務を怠った場合、過料の制裁があります
正当な理由がないのに、３年以内に相続登記の申請をしなかった場合は、１０万円以下の過料に処される可能性があります。
ただし、登記官の履行の催告に応じて登記申請の義務を果たせば、履行期間経過後であっても、裁判所に過料事件の通知をしないようにする等、相続人の負担が重くならないように運用される予定になっています。
なお、「正当な理由」の具体的なケースについては、法務省民事局からの通達等で徐々に明らかにされていく予定ですが、現在、例示されているのは次のようなものです。
①数次相続が発生して相続人が極めて多数に上り、戸籍謄本等の必要な資料の収集や他の相続人の把握に多くの時間を要するケース
②遺言の有効性や遺産の範囲等が争われているケース
③申請義務を負う相続人自身に重病等の事情があるケース など
４ 相続人申告登記が新設されました
何らかの事情（遺産分割の話し合いがまとまらない等）で３年以内に相続登記の申請義務を履行できないときは、登記官に対して、所有権の登記名義人につき相続が開始したこと及び自らが当該所有権の登記名義人の戸籍上の相続人であることを申し出ることにより、当該申出をした相続人については、相続登記の申請義務が免除されることになります（不登法§76の3Ⅰ～Ⅲ）。
これを相続人申告登記の申出といいます。
５ 所有不動産記録証明制度が新設されます
相続登記の申請が義務化されたとしても、相続人が被相続人名義の不動産をすべて把握していない限り、見逃された不動産についての相続登記がされないまま放置されてしまう事態も予想されます。
そこで、相続人の負担を軽減するとともに登記漏れを防止する観点から、全国の不動産から特定の者が所有権の登記名義人として記録されている不動産を一覧的にリスト化し、証明する制度が新たに設けられました。
これにより交付される証明書のことを所有不動産記録証明書といいます。
所有不動産記録証明書の交付請求ができる者は、本人と相続人その他の一般承継人に限られています。
ただし、交付申請手続を第三者に委任することができます。
なお、証明書の交付請求先となる登記所や手数料の額等については、今後、順次アナウンスされていく予定です（令和８年４月施行予定）。